星巴克,圈了8500亿拼地王，房价怎么走？买房信仰怎么破？
58轮报价、1.3亿的起拍价6.9亿的最终出价、419%的溢价率，这场火热的土拍没有发生在一二三四五线城市里面，而是临沂市下属的沂水县。
就这价格，还不是这个地块的成交价，进入限时竞价期后，竞拍单位需补交差价再竞拍，那么就是又一块新地王。
有点疯，但不是沂水一地疯。
上个月，房地产开始松动了，房企们又开始抢地了，地王又来了。在2019年的前4个月里，房企圈钱8500亿来炒地，截止5月中，抢地过百亿的房企已经29家。
再看统计局新出炉的70城房价数据，除了赣州和韶关以环比0.1个百分点的幅度微跌外，涨声一片，如果看同比，70城普涨，不少城市涨幅超过20%，连京沪也翻红了。
一点也不意外。疯狂拿地，意味着房企信息复苏、市场回暖，消费端的利好，大家就又继续买房了。
来看看70城之外的苏州，最近红得发紫，因为地王“来得太快就像龙卷风”。
苏州1月份的首次土拍，就收金129亿，2月份的5宗地，成交近百亿，4月份的5宗地总价134.53亿，突破市场指导价，一点都不新鲜，苏州工业园区是绝对亮点，在苏园土挂（2019）02号还在竞拍的时候，就已经锁定了地王。因为在竞拍途中，楼面价就过3万了。
最终中海地产30287元/㎡的楼面价，成功拿下地王，刷新了10年前绿城创下的苏州地王。
不过最开心的，是地王的邻居们，他们有了坐地起价的资本，“向地王看齐”。反观苏州工业园区，房价已经就着地王的风“高潮”了。
然后迅速触发“一城一策”，5月11日，苏州工业园区全域新房限售3年，二手房限售5年。
猫哥不禁感慨，中国的房地产市场啊，只要划根火柴，就能烧出一片火海，因为“助燃剂”太多。多高的房价都有人捧，多高的地价都有人拿。
从地王的概念产生到现在，也不过16年，而作为“00年代”的初代地王，是真赚钱。
2003年，孙宏斌刚带着天津顺驰进入到北京市场，就一炮而红。顺驰的战绩，大家想必已经都知道了，就是开创了“北京地王”。
2003年12月8日，北京拍卖第一宗大幅国有土地，顺驰以9.05亿的价格拿下了“大兴黄村地块”，孙宏斌和顺驰名声大噪。这个价格值不值？事后孙宏斌也说：“顺驰更看重的是进入北京这个市场，价格是次要的”。
地价是“次要”的，因为还可以用房价来补齐啊。黄村地王地块项目，很快就面世了，这个叫做“顺驰·领海”的项目定位水景板式小高层，首期开盘价5500-6000元/㎡，板楼的建造，价格却与当地的部分别墅的价格相当了。
而这样的楼有56栋，即便后来顺驰卖身香港路劲基建，这个项目也没赔钱，反而水涨船高，后来在行情不好的时候降价反而被砸过售楼处。
10年后，北京朝阳区农展馆北路8号0304-622地块拍卖，赢家依然是孙宏斌。虽然顺驰已经成为孙宏斌的往事，但是他旗下的融创风华正茂。
农展馆地块地价21亿，但异地配建27.8万平方米医院面积，大约22.24亿，那么拿这块5.9万平方米的地合计43.24亿，楼面价就突破了7万，售价至少要在15万以上。
这一次，孙宏斌没有建普通板楼，而是建起了豪宅。当农展馆地王上的北京壹号院首期开盘的时候，没有宣传、没有售楼处，但16.5万的预售价还是爆了，要知道这个价格在北京也算是天价了，如果跟黄村地王首期的6000元相比，27倍的差距，天壤之别啊。
猫哥也膨胀了一下，看了一下北京壹号院的“房贷计算”，一套在售的264㎡的房子，总价约4488万，首付3成，供30年，月均还款就是一平米的房子。
房贷计算？不需要的，能买得起它的，通常可能选择全款吧。
也不过是10年的时间。在这10年里，初代地王，不断成为“小公司”的敲门砖。
2009年，几经波折的广渠路15号地出让，万科、保利、SOHO中国等房企都参与了，对于这块“CBD区域最后一块黄金地块”，潘石屹志在必得。
但是最后结果，中化方兴成为“黑马”，以40.6亿的价格拿下了这块地。彼时，中化方兴的代表就坐在潘石屹的后面，举牌前的寒暄中，潘石屹还问过“你们是哪家公司”，中化方兴代表谦虚回答，“小公司”。
“小公司”真的是谦虚，来头可真不小，央企中化集团旗下的房地产板块，妥妥的央企“亲儿子”，与潘石屹旗下的SOHO中国同是在港上市的公司，而且比 SOHO中国还早两个月。
这块地成为这家“小公司”在北京的实习之作，变身成为“广渠金茂府”，其后来13万-15万/㎡的均价也让它成为北京“豪宅神坛”上的一尊大神。
而另一个爆人眼球的“小公司”是中赫置地。
2012年，中赫置地以26.3亿的上限价格+配建1.64万㎡回购房的调价，拿下来万柳西区“最后一宗可开发居住地”，4.42万的楼面价刷新了彼时的地王纪录。
说它“小”，是因为此前中赫的房地产开发的记录仅有两个，但“小”又有点名不副实，因为上一次它轰动京城是因为其开发的“钓鱼台七号院”项目，最高售价30万/㎡实在是有点突破想象力。
而这一次，万柳地块开发的“万柳书院”虽然比孙宏斌的北京壹号院晚一个月拿到预售证，且首批项目单价也比北京壹号院低了些，但是依然不妨碍万柳书院跻身顶级豪宅。
拿地王，建豪宅，卖高价，地王的套路基本定下来了。光北京，就出现了一波豪宅项目，而且就那么堂而皇之地登堂入室了。
2015年，豪宅元年，你看看那价格，就很刺激。
开发商开心啊，赚钱赚到手软，地方政府高兴，土地财政，稳赚不赔，而买了房子的其实也很开心，因为房价一路蹿升，除了赚纸面上的财富升值外，还有身份提升，毕竟住得起豪宅的，都不是一般人。
2016年就成为了“地王年”，吃到了地王甜头的房企们蜂拥而上，2016年-2017年是地王的高峰期，当然也赶上了房地产的高峰期，如果一个地方没个地王，可能都对不起自己的城市身价。
那么问题来了，如果拿地拿在了高峰上，那房价是不是直接站在了巨人的肩膀上了呢？
拿地时候做的梦，总有醒的时候，因为“限价”来了，高价豪宅获批越来越难。
然后，地王项目有三宝：不规、不建、推盘少，一个字就是“拖”。
要么不规划、不开工，要么就为了对抗政策而慢慢建，建完的呢，也就拿出点非核心区来卖，卖还是不卖，都是损失，而不卖损失还要少一点，毕竟现在限价，未来就有放开的时候，总会等到的。
但是，等不到的还是居多，资金链紧绷的状态下，很快就有绷不住的了。
有绷不住的，降价销售，能入市就能回款。比如金茂在厦门翔安的金茂悦项目，原计划4万的价格上市，结果2018年上市特价仅2.8万，要知道拍地的时候的楼面价已经是2.9万。
还有陷入卖身连环套的。比如2015年，华侨城联合华润和招商花了83亿拿了丰台地王，然而太高价了，很快联合体破裂，华侨城就独立担起了这个担子，然而盘子太大，自己还是不行，就联合起了泰禾，最终华侨城将项目都转给了泰禾，清身出了，这块地王就成了泰禾金府大院。
如今，喜欢拿地王和接盘地王的泰禾，也开始卖资产求生了。
而对于一些中小房企而言，被地王拖住甚至拖死，都是很正常的了。在南京，缔造的南京麒麟地王项目的京奥港已经炸了雷，在合肥，一众拿地王的中小房企已经跟市场说了拜拜。地王多，成功的地王项目少了。
直到现在，一面是“地王年”甚至更早的地王盘们，至今还陷在入市与拖延的两难尴尬境地，一面是手里有钱、但手里缺地的房企在补库存的同时，再次缔造地王，真是青出于蓝而胜于蓝。
地王看起来就像河豚，有毒但是诱惑，整好了就是美味，整不好就是毒素。
不过它的风向标意义也十分显著，房地产公司用真金白银表明了自己对未来的判断。对于购房者来说，这也是一个周期中观察房价走势的一个角度。
为什么那么多人喜欢买房，进而产生了牢不可破的房地产信仰？
说多了都是泪，过去20年的房价大涨，带来的财富分化非常显著，对于老百姓来说，房产是让财富保值增值的最好方式，买卖不需要非常专业的知识，贷款的话利息相对低廉，总体额度较大，流通不算频繁，安全性高，附加价值大（婚姻、教育）……
每天都有很多的咨询，询问xx地方的房子能不能买，其实我们的观点一直没变：
1. 如果您是刚需，该买就买吧；
2. 如果您没有靠谱的理财渠道，或者有极大的风险厌恶偏好，可以考虑把一部分资金用来投资房产，至少有个真实的物件放在那儿。具体的关于城市、地段、房产类型等等，略加研究都不是特别难的事情，碰上鹤岗这样的个例概率很小；
3. 谨慎加杠杆；
4. 放低预期，有的城市房价平均每年涨幅超过 15%，连涨了20年，这样的好事在“房住不炒”的大原则下比较难以重现了，但多数城市跑赢通胀的概率很高，至少，它可以成为一个家庭的财富基石。
来源：大猫财经（ID：caimao_shuangquan）作者：猫哥
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